O nieruchomościach i badaniu rynku

Pojęcie nieruchomości ujęte jest w prawie cywilnym i odnosi się do określenia budynków własnościowych lub części gruntu, która jest czyimś wyłącznym posiadaniu. Prawnie wyróżnia się kilka rodzajów nieruchomości i zazwyczaj odnoszą się one do nieruchomości gruntowych, budynkowych, lokalowych oraz rolnych. Nieruchomości gruntowe są zwykle uznawane za podstawowe, ze względu na to, że znajdujące się na konkretnej powierzchni ziemskiej budynki, rośliny albo urządzenia są trwale z nimi związane i nie mogą być traktowane jako element odrębnego majątku. Nieruchomości budynkowe z kolei są trwale powiązane z konkretnym gruntem, jednak stanowią odrębną część, niezależną od ziemi, na której się znajdują.Nieruchomość lokalowa stanowi wyodrębniony przedmiot własności stanowiący samodzielne pomieszczenia, które przynależą do któregoś z budynku na stałe powiązanego z gruntem. Ostatni rodzaj nieruchomości stanowią nieruchomości rolne, które mogą być wykorzystywane do prowadzenia rolniczej działalności produkcyjnej. Jednak najczęściej wykorzystywanym oraz najpopularniejszym w powszechnym użyciu jest podział na nieruchomości mieszkaniowe oraz komercyjne. Analiza powiązana z tematyką mieszkaniową pozwala na przewidywanie wzrostu lub spadku popularności poszczególnych lokali i obiektów, a także wsparcie w planowaniu strategii działalności gospodarczej. Badanie rynku nieruchomości jest niezwykle istotne z perspektywy wyceniania wartości domu, mieszkania czy każdego innego lokalu użytkowego. Gromadzenie podstawowych informacji na ich temat może nie tylko znacznie usprawnić czynności, które wykonywane są ściśle przez rzeczoznawcę majątkowego, mającego prawo z urzędu do szacowania wartości, ale i sprawić, że uzyskane w ten sposób ceny okażą się wiarygodne i trafne. Istnieje bowiem wiele czynników, które mają niezwykłe znaczenie w procesie oceniania domu czy mieszkania jako atrakcyjne.

wyceny nieruchomosciDane, które dostarczane są poprzez badanie rynku nieruchomości, stają się więc cennym instrumentarium pracy rzeczoznawcy i mogą być zestawione z wiedzą zdobytą podczas wizji lokalnej. Przyjrzenie się konkretnemu obiektowi pozwala nie tylko na sporządzenie dokładnej dokumentacji fotograficznej oraz inwentaryzacji budowlanej, które później stają się ważnym elementem składowym operatu szacunkowego, stanowiącego autorską opinię rzeczoznawcy na temat wyceny nieruchomości, ale i wytypowaniu wszystkich czynników zewnętrznych. Podstawą jest bowiem wyznaczenie elementów takich, jak lokalizacja, łatwy dojazd do miasta albo do jego centrum, atrakcyjność działki budowlanej, klasa podłoża, bezpieczeństwo okolicy oraz takie elementy, jak chociażby obecność balkonu, zadbany ogródek czy właściwe rozmieszczenie okien. Wszystkie tego typu informacje przekładają się na to, że badanie rynku nieruchomości może ułatwić nie tylko przewidywanie obecnie panujących trendów branżowych, ale i preferencji poszczególnych klientów. Zdarza się, że o wysokiej cenie obiektu decyduje nie jego wartość sama w sobie, ale prowadzona ze jego pośrednictwem działalność gospodarcza. Wiadomo bowiem, że jeżeli nieruchomość przynosi stosowne zyski, staje się bardziej atrakcyjna dla potencjalnych inwestorów.

Tego typu dane sprawiają, że badanie rynku nieruchomości oraz przeprowadzanie skutecznych analiz trendów branżowych staje się podstawą funkcjonowania biur związanych z pracą rzeczoznawców majątkowych oraz pośredników nieruchomości. Zazwyczaj od przeanalizowania mody obowiązującej w umowach kupna-sprzedaży, dokonywanych transakcji oraz stosunku pomiędzy popytem a podażą, zależy sposób podejścia rzeczoznawcy do wyceny konkretnego mienia. Na podstawie uzyskanych wyników można wytypować podstawowe czynniki, które mogą być decydujące podczas uznawania obiektu za mniej lub bardziej cenny. Poza wymienionymi już elementami mogą to być także funkcje, które zostały przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni, poziom wyposażenia nieruchomości w nowoczesne sprzęty oraz wysoka wartość zabudowań znajdujących się w bezpośrednim otoczeniu wycenionego domu, lokalu, mieszkania czy gruntu rolnego. Każdy doświadczony rzeczoznawca zdaje sobie jednak sprawę z tego, że gusta odbiorców nieustannie się zmieniają, dlatego też o wartości określonych zabudowań mogą decydować chwilowe kryzysy, załamania oraz panujące obecnie trendy.

Informacje dotyczące konkretnej wycenianej nieruchomości znajdują się w operacie szacunkowym – dokumencie urzędowym, który sporządzany jest wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego i stanowi jego autorską opinię na temat szacowanego mienia. Zawiera on wszystkie dane, które są niezbędne podczas przeprowadzania wyceny, podstawy prawne, uwarunkowania poszczególnych czynności, rozwiązania merytoryczne oraz zaprezentowanie wyniku końcowego wraz z uzasadnieniem oraz przedstawieniem i wyjaśnieniem toku wykonywanych obliczeń. Operat jest więc przede wszystkim materialnym „produktem” pracy rzeczoznawcy i może być wykorzystywany w sprawach, które stanowią docelowy punkt wszystkich działań. Z tego też powodu wygląd operatu musi być ujednolicony, tak aby mógł być on czytelny i zrozumiały bez względu na miejscowość i region, w którym będzie wykorzystywany, a także sporządzany według ściśle określonych wytycznych.

Musi on więc zawierać sposób dokonywania szacowania wartości, a więc takie elementy, jak określenie nieruchomości oraz zakresu jej wyceny, przedstawienie celu, dla którego sporządzana jest wycena, wpis z datą wyceniania nieruchomości, opis jej stanu, określenie jej przeznaczenia wynikającego albo z dostarczonych dokumentów, albo z planu miejscowego, uzasadnienie wyboru metody oraz techniki szacowania oraz analizę, wynikającą z danych, jakie dostarczane są poprzez badanie rynku nieruchomości wraz z podsumowaniem i wynikiem końcowym. O wspomnianych badaniach można poczytać na stronie http://zentropypartners.pl/badanie-rynku-nieruchomosci. O tym, jaki on będzie decyduje wiele czynników mających bezpośrednie znaczenie podczas wyceny konkretnego domu czy mieszkania. Oczywiście podstawową wytyczną stanowi to czy jest to nieruchomość komercyjna czy nie, zwykle jednak czynniki kształtujące ich wartość pokrywają się ze sobą. Przede wszystkim analizie i obserwacji poddawane są czynniki fizyczne – lokalizacja, ukształtowanie terenu, dojazd, ekonomiczne – popyt i podaż, poziom bezrobocia, zamożność społeczeństwa, prawne – forma władania nieruchomością, system podatkowy, plany zagospodarowania oraz środowiskowe – sytuacja demograficzna konkretnego regionu, panujące w społeczeństwie trendy lub poziom skażenia środowiska.